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重贴2008年的一篇文章_贺水惠

地产股还会跌多久 作者: 中证投资 徐辉 发布时间: 2008-02-22 01:10 来源: 中国证券报·中证网

在经历一定幅度的反弹后,地产股近期再度成为领跌板块,与地产密切相关的银行板块也同样进入领跌行列。如果仅仅认为地产的下跌是源于招商地产80亿元的再融资,可能在原因的探寻上还过于简单,目前投资者思考的问题应该从前期的是否出现拐点转向还会跌多深、多长时间了。拐点出现后跌幅不会小由于人口红利、城市化和快速的经济发展,中国房价的长期上涨趋势依然不容置疑,但在这一过程中,出现一年到一年半甚至更长时间的调整也并非不可能,而一旦房地产市场出现拐点,那么房地产股票的下跌将会非常惊人。香港地产龙头长江实业在82年、87年、94年、97年、2000年的地产业下拐过程中,股价分别下跌82.2%、63.2%、52.5%、71%和66.8%。完成一个下跌过程一般耗时在12个月左右(如87年、94年、97年的调整),如果是大的地产周期,其耗时要达到36个月,也就是3年(如81年、2000年)。

那么拐点出现后,香港地产股价格为何一般会下跌六成到八成?这是因为地产股估值一般以预测净资产为依据,在牛市中,分析师一般会假设未来5年房价保持10%左右的增长,如果预期由10%上涨变更为未来5年房价不涨(即涨幅为0),那么预测净资产值会下降约三成;如果房价出现大幅下跌,人们会开始预期未来房价存在10%的下跌风险,这时的预测净资产值将再度回落两到三成。在这个过程中,仅净资产值就出现了约50%左右的出入。如果在牛市中,投资者往往会认为股价应当在预测净资产值基础上溢价20%交易;而在熊市中,股价往往会跌破预测净资产值20%甚至更多。所以,一旦地产市场出现较为恶劣的拐点,房地产股的下跌幅度将可能非常惊人,而且这一切似乎都是在理性的范围内进行。

九大步骤完成地产股调整那么为什么调整往往会在12个月或36个月呢?笔者认为这与地产开放的周期关系密切。12个月左右基本是从拍地到交楼的一个过程,在这个过程中,过于激进的开发商可能因为拍得“地王”而最终变成“债王”,香港老牌地产公司置地就是在81年到83年完成了这样一次“华丽”转身,最终失去了香港地产界“大哥大”的地位。一般来讲,一次完整的地产业调整会包括以下几个程序:第一步是地王频现(繁荣的象征);第二步是地价暴跌(往往是调整的开始);第三步是房价、成交量的大幅下跌;第四步是警觉的发展商降价销售,一段时间后其他发展商跟进;第五步是二手房市场大幅下跌;第六步是由于销售量大幅下跌,半年后研究人员发现,竣工销售比大幅提升,以往供不应求的判断改变为供过于求,主流观点开始看空房价;第七步是房价进一步下跌,空置率开始攀升;第八步是为了生存,部分发展商进一步大幅降价销售,这时候降价比例可不是5%,而是20%到30%;第九步是一年后,“地王”开始成为预售楼盘,市场售价大幅下跌,“地王”成为“债王”。这时候,房地产股票价格初步见底。

中国证券报首页股票板块动向 。

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原文链接:http://www.yhhpx.com/xindetihui/20180612/2227480.html 更新时间:2018-06-12 11:48
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